Le crédit hypothécaire
Le belge a une brique dans le ventre. Certes! Mais pour arriver à ses fins le belge à le plus souvent recours au crédit hypothécaire.
Un crédit hypothécaire est en réalité une ouverture de crédit liée à une garantie réelle pour l'organisme prêteur, l'hypothèque. L'hypothèque est un gage donné officiellement lors de la passation de l'acte notarié et enregistré au bureau des hypothèques. Cette garantie réelle permet à la banque de saisir le bien en cas de non-respect des engagements de l'emprunteur, le paiement des mensualités, le plus souvent.
Dans certains cas il est possible d'obtenir un crédit sans cette garantie réelle moyennant un mandat ou une promesse d'hypothèque. Ces garanties étant moins certaines pour les organismes de financement, elles ne vous seront que très rarement accordées et sur base d'éléments parfois fort subjectifs, comme la notoriété ou le patrimoine globale inscrit dans les livres de l'organisme de financement. Dans tous les cas, cela fera l'objet d'une majoration du taux d'intérêt (servant de compensation du risque).
Afin de connaître votre capacité d'emprunt hypothécaire, il faut tenir compte des critères propres à chaque organisme et aucune règle absolue n'existe tant les différences sont importantes. Plusieurs éléments entrent en compte pour ce calcul:
- Le(s) salaire(s) (y compris 13ème mois, pécule de vacance, primes, chèques-repas,...)
- Les autres revenus (loyers, allocations, pensions,...)
- Le solde revenus - charges
- Les fonds propres
- les crédits en cours (prêts ou ventes à tempérament)
- les ouvertures de crédit dont vous disposez (cartes Visa, Mastecard, Rondo, Grands-magasins,...)
- La qualité de la garantie
- D'autres garanties disponibles
- Les produits associés que vous choisirez (assurances, comptes à vue,...)
A la hausse, à la baisse...
Les hausses de taux organisées par la Banque centrale européenne ont pour but de limiter l'inflation en diminuant la consommation. En effet, l'augmentation des taux incite le consommateur à diminuer ses achats à crédit en les rendant plus chers et à épargner en rendant les taux en carnet d'épargne rentables. En cas de baisse des taux, c'est l'inverse qui se produit.
Mais il ne s'agit pas là du seul facteur qui influence les taux d'intérêts. La crise de 2008 a démontré indiscutablement l'effet "interbancaire". En effet, pour mettre à disposition de leur clientèle des fonds suffisants, les établissements de crédit ont deux solutions : le financement interne (l'épargne de ses clients) et le financement externe (emprunt auprès d'autres institutions de crédit). Nous avons tous constaté que des tensions ou des crises de confiance entre banques ont pour conséquence de rendre le loyer interbancaire cher. Les réserves internes étant quasiment toujours insuffisantes, une banque en crise de confiance voit ses sources externes se tarirent et les taux flamber. La conséquence directe est l'augmentation pour le client.
Négocier le meilleur taux
Enfonçons les portes ouvertes : les réductions de taux sont toujours liées à la souscription de produits annexes!
Une bonne négociation est toujours en défaveur du client qui y perd forcément sa liberté. Reste alors à mettre dans la balance la baisse de taux ainsi obtenue d'un côté et le package consenti de l'autre. Il s'agit d'un contrat de mariage à long terme qui mérite réflexion car les prix de ces produits annexes sont souvent élevés. En effet, les marges cédées par la banque sont plus que rattrapées par ce "cross-selling". Il s'agit donc d'obtenir un gain sur le taux suffisant pour pouvoir perdre sur les produits annexes (sans que cela ne soit en votre défaveur donc).
Un bon conseil est alors de comparer l'ensemble du package d'un organisme à l'autre (capital, intérêts, assurance solde restant dû, assurance incendie, frais sur compte à vue,...) et pas juste le taux d'intérêt !!!
Sachez encore qu'une banque est limitée par son taux plancher (transfer price), celui en dessous duquel elle ne descendra normalement jamais et vous conseillera de "chercher ailleurs".
La durée
La durée de remboursement peut aller de 6 à 40 ans. Plus grande sera la durée, plus petite sera la mensualité. Attention cependant à ce qu'un durée plus grande entraîne un coût total plus important!
Les formules accordéons permettent d'allonger ou raccourcir la durée d'un crédit à taux variable en fonction de la variation de ce dernier.
Les organismes de crédit limitent toutefois la durée du crédit pour que l'emprunteur ne dépasse pas 70 ans à l'échéance.
Les assurances liées
Parmi les produits généralement associés au crédit hypothécaire, le plus important est l'Assurance solde restant dû
Si l'emprunteur venait à décéder pendant la durée du remboursement de l'emprunt hypothécaire, l'assurance ferait en sorte que le solde restant dû soit remboursé à concurrence d'un pourcentage fixé au préalable. Cela épargne ainsi aux proches une lourde charge financière qui peut rapidement s'avérer insurmontable si le plus gros (ou le seul) salaire disparait.
Une autre assurance à ne pas négliger est l'assurance perte de revenus qui pallie la perte d'un revenu en cas de maladie, d'accident ou d'invalidité. Cela permet de conservez ainsi le niveau de vie et la capacité à rembourser l'emprunt hypothécaire.
Type, forme, variabilité,...
Il existe aujourd'hui un grand nombre de crédits hypothécaires qui varient selon vos souhaits.
A partir des taux fixes, variables et semi-variables, il est possible de "créer" son crédit hypothécaire. On peut faire varier la mensualité ou la durée, payer uniquement des intérêts ou reporter le début de l'amortissement de capital, choisir de rembourser son crédit via son assurance-groupe, etc.
Parmi toutes ces solutions il faudra généralement commencer par choisir le type de crédit que l'on souhaite, à savoir :
- Le crédit à annuités constantes
- Le crédit à amortissement constant de capital
- Le crédit à reconstitution
- Le crédit "ALAC"
- Le crédit pont
- Le crédit à terme fixe
Une fois le choix du type de crédit réalisé, on choisira la variabilité du taux:
- Fixe (aucune variabilité)
- Semi variable (une période fixe et ensuite une période variable)
- Variable (chaque année, tous les trois ou cinq ans)
La variabilité est toujours limitée, tant à la hausse qu'à la baisse par un "cap" prédéfini.
Se pose ensuite les questions de franchise en capital et/ou en intérêts, de variabilité de la mensualité ou de la durée (crédit accordéon).
Si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez acheter avant d'avoir pu vendre votre bien, le crédit-pont sera alors la solution idéale pour réaliser votre projet.
Le crédit hypothécaire est le plus souvent utilisé dans les cas de figure suivants:
- Achat d'un bien immobilier
- Achat d'un terrain et construction
- Refinancement d'un crédit existant
- Travaux de renovation ou d'agrandissement
- Achat d'un immeuble de rapport
- Paiement des frais de succession
Renégocier son crédit ?
Renégocier son crédit peut avoir plusieurs raisons: diminuer sa mensualité ou la durée restante, réinvestir le capital ainsi dégagé dans des travaux.
Mais avant d'envisager cette opération, il faut tenir compte de certains éléments. Le premier élément consistera en les frais liés à cette opération : frais de dossier, indemnité de réemploi, frais de nouvelle hypothèque, frais de mainlevée,... N'hésitez pas à nous demander de calculer ces frais pour vous assurez de l'intérêt d'une renégociation de votre crédit.
Dans la plupart des banques, renégocier son crédit équivaut à se heurter à une grille de taux défavorable (nettement supérieure à celle en vigueur pour les nouveaux crédits) ou à une majoration important du taux en vigueur (+/-1%). Il va sans dire que les réductions classiques ne vous seront que très rarement proposées à nouveau. En effet, vos comptes sont déjà là et la plus part des produits annexes aussi... Qu'avez-vous à offrir de plus à votre banquier?
Il sera alors d'autant plus intéressant de s'adresser à un organisme indépendant qui vous proposera plusieurs solutions avantageuses.
Fiscalité
En 2005, la loi relative aux déductions fiscales pour habitation propre a été profondément modifiée.
Cette réforme vise les crédits hypothécaires conclus à partir du 1er janvier 2005 pour l'achat d'un bien immobilier propre (domicile légal de l'emprunteur) et unique (premier bien immobilier) situé dans l'Espace Economique Européen et d'une durée minimale de 10 ans.
La déduction n'est applicable que pour celui qui a réalisé la dépense, l'emprunteur et son co-emprunteur. Il ne peut y avoir aucun autre crédit pour lequel des intérêts sont encore déduits.
L'emprunteur peut déduire le remboursement du capital, les intérêts et les primes d'assurance sur le solde restant du liés au crédit hypothécaire de son revenu imposable, ce qui lui donnera ainsi un avantage fiscal au taux marginal.
Pour pouvoir déduire les primes d'assurance solde restant dû, le bénéficiaire du contrat doit être l'emprunteur en cas de vie. En cas de décès, se sont les personnes qui acquièrent la pleine propriété ou l'usufruit de l'habitation.
Le montant de base de la déduction est de 1 500 euros par emprunteur, ainsi qu'un montant complémentaire de 500 euros pendant 10 ans. Et si l'emprunteur a trois enfants (ou plus) à charge, un montant supplémentaire de 50euros peut être déduit. Ces montants (2005) sont à indexer.
De plus, le revenu cadastral ne doit plus apparaître dans la déclaration.
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