Vous avez dit variable?
Vous souhaitez choisir un taux variable pour votre crédit hypothécaire, mais vous n'êtes pas certain de savoir comment cela fonctionne et quel est l'impact que peut avoir une variation de taux sur votre mensualité.
Il existe plusieurs formules de variabilité dont les plus fréquents sont:
- Annuelle : révision à chaque anniversaire du contrat
- Triennale : tous les trois ans, à la date anniversaire du contrat
- Quinquennale : tous les cinq ans, à la date anniversaire du contrat
Comment revoit-on le taux?
Le taux est toujours lié à un indice de référence. Il en existe cinq principaux : A, B, C, D et E qui représentent respectivement la fluctuation des bons du Trésor à 12 mois ou des obligations linéaires à 2 ans, 3 ans, 4 ans et 5 ans.
Pour les révisions annuelles, il s'agit ainsi généralement de l'indice A (bons du Trésor à 12 mois) et pour les révisions à 5 ans, il s'agira le plus souvent de l'indice E (obligations linéaires à 5 ans).
Ensuite, cela se passe selon une simple règle mathématique:
Taux d'intérêt initial (sur base mensuelle) + indice A actuel - indice A initial = nouveau taux à appliquer (sur base mensuelle)
Pour que le taux soit adapté, il faut que le nouveau taux (sur base annuelle) soit au moins de 0,25% supérieur ou inférieur à l'ancien taux.
Quel impact?
Un taux variable peut avoir plus ou moins d'impact sur la mensualité que vous rembourserez.
Pour limiter cet impact, il est appliqué au taux un garde-fou appelé CAP. Il s'agit d'une limite à la baisse et à la hausse pour votre taux.
Un CAP de -2 signifie que le taux révisé ne pourra jamais être inférieur à 2% par rapport au taux précédent. A l'inverse, un CAP de +3 signifie que le taux révisé ne pourra jamais être supérieur à 3% par rapport au taux précédent.
Il existe des formules sans limite de cap inférieur. Cela ne signifie pas pour autant que votre mensualité pourrait un jour être nulle.
En effet, l'impact d'une variation de taux n'influence que la partie d'intérêts que vous devez rembourser à la banque. Le capital, lui, sera toujours remboursable, même si la variation de taux modifie quelque peu sa vitesse de remboursement.
Un air d'accordéon ?
Il est possible d'associer au taux variable une option appelée "accordéon" qui permet de faire varier la durée du crédit plutôt que la mensualité.
Cependant, si l'augmentation de durée est insuffisante que pour absorber l'augmentation de taux, la plupart des banques augmentent tout de même légèrement la mensualité.
A l'inverse, il n'y a quasiment jamais de limitation à la diminution de durée suite à la diminution du taux.
Premier exemple
Un emprunt de 100.000 euros à rembourser en 20 ans avec un taux variable quinquennal de 5,99% (0,486% mensuel) et un cap de +2/-5, représente une première mensualité de 715,85 euros.
A la date anniversaire des 5 ans, l'indice E est passé de 0,43% à 0,644%.
Le nouveau taux sera alors de 0,486% + 0,644% - 0,43% = 0,7% mensuel, soit 8,73% annuel
Le cap de +2% (0,165% mensuel) limite alors le nouveau taux à 0,486% + 0,165% = 0,651% mensuel, soit 8,10% annuel au lieu de 8,73%.
La mensualité passera alors à 816,12 euros (calculée sur le capital restant dû).
A la date anniversaire des 10 ans, l'indice E passe à 0,38%
Le nouveau taux sera de 0,7% + 0,38% - 0,644% = 0,436% (ou 0,486% + 0,38% - 0,43% = 0,436%), soit 5,36%
Mais attention au CAP inférieur qui limite ici aussi à 0,165% la baisse, soit 0,651%-0,165% = 0,486%, soit 5,99%
La mensualité passera alors à 743,21euros (au lieu de 722,21 euros à 5,36%) (calculée sur le capital restant dû).
A la date anniversaire des 15 ans, l'indice E est toujours à 0,38%
Le nouveau taux sera de 0,486% +0,38% - 0,43% = 0,436% soit 5,36%
La mensualité passera alors à 732,01 euros (calculée sur le capital restant dû).
Second exemple
Un emprunt de 100.000 euros à rembourser en 20 ans avec un taux variable quinquennal de 5,99% (0,486% mensuel) et un cap de +2/-5, représente une première mensualité de 715,85 euros.
A la date anniversaire des 5 ans, l'indice E est passé de 0,644% à 0,43%.
Le nouveau taux sera alors de 0,486% + 0,43% - 0,644% = 0,272% mensuel, soit 3,32% annuel
La mensualité passera alors à 599,36 euros (calculée sur le capital restant dû).
A la date anniversaire des 10 ans, l'indice E passe à 0,86%
Le nouveau taux sera de 0,486% + 0,86% - 0,644% = 0,702%), soit 8,76%
Le cap de +2% (0,165% mensuel) limite alors le nouveau taux à 0,272% + 0,165% = 0,437% mensuel, soit 5,37% annuel au lieu de 8,76%.
La mensualité passera alors à 659,50 euros (calculée sur le capital restant dû).
A la date anniversaire des 15 ans, l'indice E passe à 0,631%
Le nouveau taux sera de 0,486% + 0,631% - 0,644% = 0,473%, soit une différence de moins de 0,021%(0,25% sur base annuelle). Le taux ne varie pas.
La mensualité reste de 659,50 euros
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